Купуючи квартиру, новий власник може зіткнутися з неприємним сюрпризом: за особовим рахунком уже обліковується заборгованість за комунальні послуги. Управитель, ОСББ чи постачальник тепла надсилає рахунок на нову адресу, а інколи — і судовий наказ.

Чи означає це, що новий власник повинен сплачувати борги попереднього? Не завжди. І в більшості випадків — ні.

Борг не «привʼязаний» до квартири

Право власності на нерухомість і обовʼязок сплачувати комунальні послуги — це різні правовідносини. Перше переходить до покупця за договором купівлі-продажу. Друге виникає у конкретної особи, яка в певний період була власником і споживачем послуг.

Тому якщо заборгованість виникла тоді, коли квартирою володів попередній власник, сам факт продажу не означає, що цей борг автоматично перейшов до нового власника разом зі стінами та ключами.

Що каже Верховний Суд

Цю позицію Верховний Суд висловлював неодноразово. Зокрема, у справі № 201/11406/20 Суд зазначив: новий власник квартири не зобовʼязаний сплачувати заборгованість за житлово-комунальні послуги, яка виникла у попереднього власника, якщо новий власник не приймав на себе такого обовʼязку.

Аналогічний підхід Верховний Суд застосував і у справі № 201/1807/21.

Ключова умова — «якщо не приймав на себе обовʼязку». Покупець може погодитися погасити борг, наприклад, прописавши це в договорі купівлі-продажу. Тоді ситуація інша. Якщо ж такої домовленості немає, вимагати з нього чужу заборгованість підстав немає.

Якщо комунальне підприємство звернулося до суду

Заборгованість за житлово-комунальні послуги може стягуватися в порядку наказного провадження — спрощено, без судового засідання та виклику сторін. Тому новий власник цілком може отримати судовий наказ про стягнення боргу, який фактично виник ще до придбання ним квартири.

Але сам факт отримання наказу ще не означає, що борг дійсно має сплачувати саме він. Потрібно перевірити:

  • за який період виникла заборгованість;
  • хто був власником та споживачем послуг у цей період;
  • на кого були оформлені договірні відносини з постачальником;
  • чи передбачав договір купівлі-продажу прийняття покупцем відповідного боргу.

Якщо борг виник до придбання квартири, а новий власник не приймав на себе обовʼязок його погашати, є підстави заперечувати проти стягнення такої заборгованості саме з нього.

Отримали судовий наказ? Не ігноруйте його

Судовий наказ — це одночасно і рішення, і виконавчий документ. Якщо його не оскаржити вчасно, він набирає законної сили, і стягнення може перейти до виконавця: арешт рахунків, списання коштів.

Боржник має право протягом 15 днів з дня вручення копії судового наказу та доданих до неї документів подати до суду заяву про його скасування. Строк короткий, тому діяти потрібно одразу після отримання листа.

Механізм схожий на інші способи стягнення без повноцінного суду — наприклад, виконавчий напис нотаріуса, який теж можна скасувати. В обох випадках головне — не пропустити момент і не платити, доки не зʼясовано, чи ви взагалі боржник.

Тож якщо ви придбали квартиру, а судовий наказ стосується заборгованості, яка виникла до набуття вами права власності, не варто автоматично сплачувати цей борг. Спочатку розберіться, хто саме є боржником і на якій підставі заборгованість намагаються стягнути саме з вас.

Що перевірити перед купівлею квартири

Попри те, що закон загалом захищає покупця від чужих боргів, краще подбати про це ще до укладення договору:

  • попросіть у продавця інформацію про стан розрахунків за комунальні послуги;
  • перевірте наявність заборгованості перед ОСББ, управителем та постачальниками послуг;
  • отримайте актуальні квитанції про оплату;
  • передбачте в договорі купівлі-продажу гарантії продавця щодо відсутності заборгованості;
  • зафіксуйте в договорі дату, з якої витрати на комунальні послуги переходять до покупця.

Дата переходу витрат особливо корисна: якщо спір все ж виникне, вона одразу показує, де закінчується відповідальність продавця і починається ваша.

Підсумок

Купівля квартири не означає автоматичного «придбання» боргів попереднього власника. Але якщо після купівлі вам намагаються стягнути чужу заборгованість, залишати це без уваги не можна — особливо коли вже надійшов судовий наказ, адже строк на заяву про його скасування обмежений.

Перевірте період виникнення боргу, документи на квартиру та підстави, з яких вимогу предʼявлено саме до вас. І якщо є сумніви — зверніться до юриста до того, як сплачувати чужу заборгованість.